근저당권이란? 등기부에서 꼭 확인할 점

등기부등본에 적힌 근저당권과 채권최고액이 내 보증금에 어떤 영향을 주는지 쉽게 정리했어요.

집을 계약하기 전에 등기부등본을 떼어 보면 "근저당권"이라는 말이 나올 때가 있어요. "대출이 있는 집인가?" 하고 걱정되죠. 근저당권이 무엇인지, 그리고 내 보증금과 어떤 관계인지 알아두면 계약할 때 차분하게 판단할 수 있어요.

근저당권이란?

근저당권은 집주인이 은행 등에서 돈을 빌리면서 그 집을 담보로 잡힌 것이에요. 등기부등본의 을구에 기록돼요.

쉽게 말하면, "이 집을 담보로 돈을 빌렸고, 못 갚으면 이 집을 경매로 팔아서 받겠다"는 약속이 등기에 적혀 있는 거예요.

채권최고액이 뭔가요?

근저당권 옆에는 보통 채권최고액이라는 금액이 적혀 있어요. 이건 실제 빌린 돈이 아니라, 은행이 받을 수 있는 최대 한도예요.

• 보통 실제 대출금의 **110~130%**로 설정돼요
• 예: 채권최고액 1억 2,000만 원 → 실제 대출은 약 1억 원 정도

근저당과 내 보증금의 관계

근저당이 있는 집에 전세나 월세로 들어갈 때 중요한 건 순위예요.

• 근저당이 먼저 잡혀 있으면 → 경매 시 은행이 먼저 배당받고, 그 다음이 내 보증금
• 내 보증금(전입신고+확정일자)이 먼저면 → 내가 우선

그래서 계약 전에 등기부등본을 확인하고, 근저당 금액과 집값을 비교해보는 게 중요해요.

확인하면 좋은 계산

경매가 진행되는 경우를 가정해, 예상 낙찰가·선순위 채권·내 보증금을 함께 비교해볼 수 있어요.

이 경우 근저당(1.2억) + 보증금(2억) = 3.2억으로, 경매 낙찰가보다 클 수 있어요. 이런 상황을 "깡통전세" 가능성이라고 부르고, 계약 전에 꼭 살펴봐야 할 점이에요.

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